Vastgoed schenken met een familiefonds: hoe werkt dat in de praktijk?
Steeds meer families kiezen ervoor om vastgoed te schenken met een familiefonds. Zo blijft vermogen slim en toekomstgericht binnen de familie. Een
STAK of fonds bij NSW-landgoed: wat betekent dat voor de box 3-vrijstelling?
Wanneer geldt de box 3-vrijstelling bij een NSW-landgoed?
Bij de overdracht of structurering van een NSW-landgoed is de box 3 vrijstelling voor NSW landgoed een van de belangrijkste fiscale voordelen. Maar wat gebeurt er als het landgoed wordt ondergebracht in een Stichting Administratiekantoor (STAK)? En is een fonds voor gemene rekening (FGR) mogelijk een beter alternatief? In dit artikel gaan we in op de werking van deze constructies en het recente standpunt van de Belastingdienst.
Heeft u vragen over de fiscale behandeling van NSW-structuren of wilt u weten welke vorm bij uw situatie past? Neem gerust contact met ons op, we denken graag inhoudelijk met u mee.
In dit artikel
Box 3 vrijstelling bij een NSW landgoed: hoe zit het met STAK-certificering?
Het is niet ongebruikelijk om een NSW-landgoed onder te brengen in een besloten vennootschap (NSW-BV), die fiscaal transparant wordt behandeld. De bezittingen en schulden van de BV worden dan rechtstreeks toegerekend aan de aandeelhouder, waardoor deze gebruik kan maken van de box 3-vrijstelling, ondanks het feit dat de BV juridisch eigenaar is van het landgoed.
Veel families kiezen ervoor om de aandelen in de NSW-BV vervolgens te certificeren via een STAK. Dit maakt het mogelijk om het economisch belang los te koppelen van de zeggenschap. Bijvoorbeeld wanneer ouders het economisch belang willen overdragen aan hun kinderen, maar zelf de zeggenschap willen behouden.
Standpunt van de Kennisgroep
Aan de Kennisgroep aanmerkelijk belang van de Belastingdienst is voorgelegd of een belastingplichtige, na certificering van aandelen in een NSW-BV via een STAK, nog steeds een beroep kan doen op de box 3-vrijstelling voor het landgoed. In het gepubliceerde standpunt oordeelt de Kennisgroep dat deze certificering geen gevolgen heeft voor de fiscale transparantie van de BV, mits de certificaten kunnen worden vereenzelvigd met de aandelen conform het Verzamelbesluit aanmerkelijk belang van 9 maart 2018, nr. 2018/27139 (Stcrt. 2018, 15751).
đź”— Bekijk hier het volledige standpunt van de Belastingdienst (kennisgroepen)
Hoewel dit geruststellend lijkt, is er reden voor terughoudendheid:
Het standpunt komt van de Kennisgroep aanmerkelijk belang, niet van de afdeling die primair verantwoordelijk is voor box 3-vraagstukken.
De tekst spreekt over een certificaathouder die zich mag “beroepen op” de vrijstelling, maar bevestigt niet expliciet dat de vrijstelling daadwerkelijk van toepassing is.
Het is aannemelijk dat de Kennisgroep bedoelt duidelijkheid te geven over de toepassing van de box 3-vrijstelling, maar de formulering laat ruimte voor verschillende interpretaties.
Hoe zit dat bij certificering van een privélandgoed?
De vraag is of dit standpunt ook van toepassing is wanneer het landgoed zelf, en dus niet aandelen in een BV, wordt gecertificeerd. Die situatie wijkt namelijk wezenlijk af van de aandelenstructuur.
Bij certificering van aandelen in een NSW-BV wordt doorgaans in de administratievoorwaarden bepaald dat alle uitkeringen (zoals dividend) direct worden doorgestoten naar de certificaathouders. Dit is een vereiste voor fiscale vereenzelviging, waarbij de STAK geen eigen vermogen houdt.
Bij certificering van een privé gehouden landgoed heeft de STAK echter vaak eigen vermogensbestanddelen: een bankrekening voor onderhoudskosten, eventuele huurinkomsten, contracten met rentmeesters of aannemers. Een directe doorstootverplichting is daar meestal juist niet wenselijk. Daarmee komt de fiscale transparantie, en dus de toepassing van de box 3-vrijstelling, onder druk te staan.
Onze visie: het zou naar de geest van de wet niet logisch zijn dat certificering via een STAK bij aandelen wél leidt tot vrijstelling, maar bij het landgoed zelf niet. Toch is dit juridisch en fiscaal nog onvoldoende uitgekristalliseerd.
Is een fonds voor gemene rekening een veiliger alternatief?
Een fonds voor gemene rekening (FGR) kan een alternatief zijn voor een STAK-structuur. In dat geval wordt het vermogen ondergebracht in een fonds, waarbij participaties worden uitgegeven aan de inbrenger. De juridische eigendom berust bij een stichting die optreedt als beheerder of bewaarder, vergelijkbaar met de STAK.
De structuur is juridisch vrijwel identiek aan die van een STAK, maar kent een ander fiscaal kader. Tot voor kort was ook bij FGR’s de fiscale behandeling onduidelijk, maar daar komt per 1 januari 2025 verandering in.
Wetswijziging per 2025
Vanaf 2025 geldt voor besloten FGR’s dat de bezittingen en schulden fiscaal pro rata worden toegerekend aan de achterliggende participanten. Dit staat expliciet in de Wet op de inkomstenbelasting 2001, waarmee deze vorm van fiscale transparantie wettelijk wordt verankerd.
Daarmee ontstaat een duidelijke juridische grondslag voor toepassing van de box 3-vrijstelling door participanten van een FGR. Deze expliciete toerekening maakt de structuur vanuit box 3-oogpunt interessant. Want:
Participanten van een FGR worden fiscaal gezien als directe eigenaars van het fondsvermogen
De toerekening is wettelijk vastgelegd (geen beleidsmatig standpunt dus)
Er lijkt minder discussie mogelijk over toepassing van de box 3-vrijstelling
Tegelijkertijd kent de wet geen expliciete bepaling over STAK’s in dit kader. Dit roept de vraag op of gelijke constructies (STAK en FGR) fiscaal verschillend worden behandeld, terwijl dat juridisch niet wenselijk of logisch is.
Wij pleiten dan ook voor een nadere toelichting van de Belastingdienst, of indien nodig aanpassing van de wet.
Onze visie
Op dit moment lijkt een fonds voor gemene rekening fiscaal de veiligere keuze voor NSW-landgoedeigenaren die gebruik willen maken van de box 3-vrijstelling. Tegelijkertijd biedt een STAK in specifieke situaties nog steeds praktische voordelen, mits goed ingericht.
Wij raden aan om constructies vooraf te toetsen met de Belastingdienst, niet alleen voor box 3, maar ook voor de NSW-invorderingsvrijstelling bij schenk- of erfbelasting. Heritance denkt graag inhoudelijk met u mee.
Delen:
Anneloes van Maurik
Eigenaar & Fiscaal juridisch vermogensstructureerder
Frederike Haan
Specialist NSW-landgoed
Meer nieuws
VBI, open fonds of open CV? Tijd voor actie!
Per 1 januari 2025 eindigt het regime van de vrijgestelde beleggingsinstelling (VBI) voor een aantal niet beoogde gebruikers, waaronder familie-VBI’s. Daarnaast eindigt de vennootschapsbelastingplicht voor de zogenaamde open commanditaire vennootschap (open CV) en het open fonds voor gemene rekening (OFGR).
De nieuwe spaartaks: onbedoelde gevolgen
Box 3 gaat wijzigen. Deze zomer komt staatssecretaris Vijlbrief met een nieuw plan voor Kamer. Zijn voorganger Snel stelde vorig jaar voor om schulden beperkt aftrekbaar te maken. Als deze maatregel doorgaat kan dit onbedoelde nadelige gevolgen hebben. Samen met Frederike Haan schreef ik hier een artikel over in het VP-bulletin.
Vragen of persoonlijk advies?
Heeft u een NSW-landgoed of denkt u na over een nieuwe structuur binnen uw familievermogen? Neem gerust contact met ons op voor een persoonlijke, inhoudelijke bespreking.
Waar staat Heritance voor?
Â
De naam Heritance is afgeleid van het oud-Engelse woord voor heritage (erfgoed) en inheritance (erfenis). Het staat symbool voor datgene wat u ontvangt, beheert en doorgeeft of het nu gaat om vermogen, eigendom, familietradities of waarden die niet in geld zijn uit te drukken.
Heritance adviseert families, ondernemers en hun adviseurs over het strategisch structureren van vermogen. Zodat het niet alleen behouden blijft, maar ook met visie en rust wordt overgedragen.
Wat wordt Ăşw Heritance?
Wij denken graag met u mee.
