STAK of fonds bij NSW-landgoed: wat betekent dat voor de box 3-vrijstelling?
Wanneer geldt de box 3-vrijstelling bij een NSW-landgoed? Bij de overdracht of structurering van een NSW-landgoed is de box 3 vrijstelling voor
Vastgoed schenken met een familiefonds: hoe werkt dat in de praktijk?
Steeds meer families kiezen ervoor om vastgoed te schenken met een familiefonds. Zo blijft vermogen slim en toekomstgericht binnen de familie. Een zorgvuldige opzet kan fiscale voordelen opleveren en discussies binnen de familie voorkomen, maar de praktijk vraagt altijd om maatwerk.
In deze blog lichten we een concreet voorbeeld uit: ouders met een portefeuille verhuurwoningen die deze via een familiefonds willen overdragen aan hun kinderen. Hiervoor gebruiken zij een stichting die optreedt als beheerder en bewaarder van het fondsvermogen. We leggen stap voor stap uit hoe deze structuur werkt, hoe het vastgoed juridisch en economisch wordt ingebracht en welke fiscale aandachtspunten belangrijk zijn om dubbele heffing te voorkomen.
Heeft u vragen over het schenken van vastgoed met een familiefonds? Of wilt u weten of een fonds de geschikte vorm is? Samen kijken we graag naar een oplossing die bij uw familie past.
In dit artikel
Vastgoed schenken met familiefonds: hoe start u?
Een familiefonds voor vastgoed begint vaak met een stichting die optreedt als beheerder en bewaarder. De ouders richten deze stichting op.
De stichting:
De stichting geeft vervolgens participaties uit aan de ouders, tegen een beperkte geldelijke inbreng. Belangrijk is dat deze inbreng voldoende is om de oprichtingskosten te dekken, zodat de participaties civielrechtelijk een positieve waarde hebben. Wanneer de participaties geen reële waarde vertegenwoordigen, kan discussie ontstaan of er bij een latere overdracht wel sprake is van een geldige schenking.
De stichting:
- stelt de fondsvoorwaarden vast (zoals het doel, de rechten en plichten en de participatiestructuur);
- treedt op als juridisch eigenaar van het vastgoed;
- beheert en bewaart het fondsvermogen voor rekening en risico van de participanten (de kinderen).
De stichting geeft vervolgens participaties uit aan de ouders, tegen een beperkte geldelijke inbreng. Belangrijk is dat deze inbreng voldoende is om de oprichtingskosten te dekken, zodat de participaties civielrechtelijk een positieve waarde hebben. Wanneer de participaties geen reële waarde vertegenwoordigen, kan discussie ontstaan of er bij een latere overdracht wel sprake is van een geldige schenking.
Schenkingsprotocol: voorwaarden borgen
Voordat de participaties aan de kinderen worden overgedragen, stellen ouders een schenkingsprotocol op. Daarin worden belangrijke voorwaarden vastgelegd, zoals:
- een uitsluitingsclausule, zodat het vermogen bij een echtscheiding niet buiten de familie terechtkomt;
- eventueel een tweetrapsmaking, om het vermogen binnen de familie te houden;
- een duidelijke bepaling dat toekomstige schenkingen onder hetzelfde protocol vallen.
Vervolgens schenken de ouders de participaties aan de kinderen, met toepassing van dit protocol. Zo zijn de afspraken direct helder en consistent.
Bekijk hieronder de schematische weergave. Zo ziet de basisstructuur eruit met de stichting als beheerder/bewaarder en het familiefonds waarin het vermogen terechtkomt.
Hoe wordt het vastgoed overgedragen?
In de praktijk werkt de overdracht van het vastgoed als volgt:
- De ouders schenken het vastgoed onder de last om dit direct in te brengen in het familiefonds.
- Zij leveren het vastgoed juridisch aan de stichting die als beheerder en bewaarder optreedt. De stichting wordt daarmee juridisch eigenaar; de kinderen verkrijgen de economische eigendom via hun participaties.
Voor de overdrachtsbelasting wordt een beroep gedaan op het besluit van 23 april 2021 (nr. 2021-64140).
Hoe werkt dat besluit precies?
Volgens paragraaf 3.4.1 van het besluit geldt dat wanneer de stichting als beheerder/bewaarder de juridische eigendom verkrijgt voor rekening van de participanten, de heffing van overdrachtsbelasting alleen plaatsvindt bij de juridische verkrijger (de stichting). De kinderen hoeven over de verkrijging van de economische eigendom niet nogmaals overdrachtsbelasting te betalen, mits:
Zo wordt dubbele heffing bij de splitsing tussen juridisch en economisch eigendom voorkomen.
- de verkrijging van de juridische en economische eigendom in onmiddellijke en rechtstreekse samenhang plaatsvindt;
- dit contractueel duidelijk is vastgelegd;
- de juridische verkrijging daadwerkelijk aan overdrachtsbelasting is onderworpen.
Zo wordt dubbele heffing bij de splitsing tussen juridisch en economisch eigendom voorkomen.
Praktijkvoorbeeld: ouders met verhuurwoningen
Een voorbeeld:
De ouders schenken het vastgoed onder de last om dit in te brengen in het familiefonds. De juridische levering vindt plaats aan de stichting, die overdrachtsbelasting betaalt over de taxatiewaarde van € 1.000.000. Bij een tarief van 10,4% betekent dit dat € 104.000 overdrachtsbelasting verschuldigd is.
De kinderen verkrijgen direct de economische eigendom via hun participaties. De kinderen passen daarbij de samenloopregeling van artikel 24 lid 2 Successiewet 1956 toe. Op basis van het arrest HR 02-06-1982, ECLI:NL:HR:1982:AW9531 is het geen probleem dat de subjecten voor overdrachtsbelasting en schenkbelasting niet volledig gelijk zijn, zolang het samenstel van rechtshandelingen als één geheel kan worden beschouwd.
- Ouders bezitten een portefeuille verhuurwoningen met een taxatiewaarde in verhuurde staat van € 1.000.000.
- De WOZ-waarde (met toepassing van de leegwaarderatio) bedraagt € 900.000.
- Ze hebben 3 kinderen.
De ouders schenken het vastgoed onder de last om dit in te brengen in het familiefonds. De juridische levering vindt plaats aan de stichting, die overdrachtsbelasting betaalt over de taxatiewaarde van € 1.000.000. Bij een tarief van 10,4% betekent dit dat € 104.000 overdrachtsbelasting verschuldigd is.
De kinderen verkrijgen direct de economische eigendom via hun participaties. De kinderen passen daarbij de samenloopregeling van artikel 24 lid 2 Successiewet 1956 toe. Op basis van het arrest HR 02-06-1982, ECLI:NL:HR:1982:AW9531 is het geen probleem dat de subjecten voor overdrachtsbelasting en schenkbelasting niet volledig gelijk zijn, zolang het samenstel van rechtshandelingen als één geheel kan worden beschouwd.
Verrekening overdrachtsbelasting en schenkbelasting
De stichting betaalt de overdrachtsbelasting, die wordt verrekend met de schenkbelasting die de kinderen verschuldigd zijn. Belangrijk is dat de schenking niet vrij van recht plaatsvindt: materieel moet de schenkbelasting voor rekening van de kinderen komen. Alleen dan kan de samenloopregeling goed worden toegepast. De schenkingsovereenkomst en inbrengakte moeten hiervoor zorgvuldig op elkaar worden afgestemd.
Voor de schenkbelasting geldt de WOZ-waarde (€ 900.000) als grondslag. Bij 3 kinderen verkrijgt ieder kind dus een aandeel van € 300.000. Omdat de jaarlijkse vrijstelling (€ 6.713 in 2025) en de eerste tariefschijf van 10% tot € 154.197 per kind niet toereikend zijn, zal een deel van de verkrijging belast zijn tegen het 20%-tarief.
Een praktische optimalisatie kan zijn om de schenking van de participaties op te knippen over twee belastingjaren. Dit kan bijvoorbeeld door het vastgoed onder de last te schenken met een gedeeltelijke schuldig erkenning, waarbij het restant in het tweede jaar wordt kwijtgescholden. Zo kan de 10%-tariefschijf per jaar opnieuw worden benut. Om de betaalde overdrachtsbelasting optimaal te kunnen verrekenen met de schenkbelasting, moeten de schenking en de opvolgende kwijtschelding juridisch en fiscaal als één samenhangend geheel worden gezien. Het is raadzaam de tweede schenking (de kwijtschelding) bij voorkeur binnen 14 dagen na de eerste schenking te doen, zodat de samenhang behouden blijft.
Praktische aandachtspunten
✅ Zorg dat de schenkingsovereenkomst expliciet de last tot inbreng in het fonds bevat.
✅ Leg de contractuele samenhang zorgvuldig vast, zodat de overdrachtsbelasting en schenkbelasting zoveel mogelijk kunnen worden verrekend.
✅ Besteed aandacht aan de fondsvoorwaarden, het schenkingsprotocol en kwijtscheldingsovereenkomst om fiscale en civielrechtelijke discussies achteraf te voorkomen.
Wat levert dit op?
Met een zorgvuldig opgezette structuur voorkomt u dubbele heffing van overdrachts- én schenkbelasting. Het vastgoed blijft in de familie, ook bij scheiding of overlijden. De ouders behouden de zeggenschap zolang dat wenselijk is en versnippering of onduidelijkheid bij toekomstige overdracht of verkoop wordt voorkomen.
Tot slot
Vastgoed schenken met een familiefonds vraagt altijd om maatwerk. Zeker bij verhuurd vastgoed spelen extra fiscale en civielrechtelijke details mee, zoals taxaties, waarderingsmethodes, leningen, de samenloopregeling en de juiste onderbouwing richting de Belastingdienst. Een goed doordachte opzet voorkomt onaangename verrassingen en legt een stevig fundament voor een zorgvuldige vermogensoverdracht over generaties heen.
Delen:
Anneloes van Maurik
Eigenaar & Fiscaal juridisch vermogensstructureerder
Meer nieuws
VBI, open fonds of open CV? Tijd voor actie!
Per 1 januari 2025 eindigt het regime van de vrijgestelde beleggingsinstelling (VBI) voor een aantal niet beoogde gebruikers, waaronder familie-VBI’s. Daarnaast eindigt de vennootschapsbelastingplicht voor de zogenaamde open commanditaire vennootschap (open CV) en het open fonds voor gemene rekening (OFGR).
De nieuwe spaartaks: onbedoelde gevolgen
Box 3 gaat wijzigen. Deze zomer komt staatssecretaris Vijlbrief met een nieuw plan voor Kamer. Zijn voorganger Snel stelde vorig jaar voor om schulden beperkt aftrekbaar te maken. Als deze maatregel doorgaat kan dit onbedoelde nadelige gevolgen hebben. Samen met Frederike Haan schreef ik hier een artikel over in het VP-bulletin.
Vragen of persoonlijk advies?
Wilt u weten of uw vastgoedportefeuille geschikt is voor een familiefonds? Of wilt u zeker weten dat uw schenkingsplan fiscaal en juridisch klopt? Neem gerust contact met ons op, wij denken graag met u mee
Waar staat Heritance voor?
De naam Heritance is afgeleid van het oud-Engelse woord voor heritage (erfgoed) en inheritance (erfenis). Het staat symbool voor datgene wat u ontvangt, beheert en doorgeeft of het nu gaat om vermogen, eigendom, familietradities of waarden die niet in geld zijn uit te drukken.
Heritance adviseert families, ondernemers en hun adviseurs over het strategisch structureren van vermogen. Zodat het niet alleen behouden blijft, maar ook met visie en rust wordt overgedragen.
Wat wordt úw Heritance?
Wij denken graag met u mee.
